Planujesz zakup pierwszego mieszkania, domu lub działki i zastanawiasz się, czy możesz liczyć na wsparcie państwa? W 2025 roku pojawiła się nowa propozycja, która może Cię zainteresować – program “Pierwsze klucze”. To kolejna rządowa inicjatywa mająca na celu ułatwienie wejścia na rynek nieruchomości osobom, które do tej pory nie posiadały własnego lokum. W przeciwieństwie do wcześniejszych rozwiązań, program ten zakłada bardziej precyzyjne dopasowanie pomocy do sytuacji życiowej i dochodowej kredytobiorcy, ze szczególnym uwzględnieniem rodzin z dziećmi. W tym artykule wyjaśnię, na jakich zasadach działa program, kto może z niego skorzystać i czym różni się od wcześniejszych form wsparcia. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, warto wiedzieć, na co możesz liczyć.
Na czym polega Program Pierwsze klucze?
Program “Pierwsze klucze” to rządowa propozycja, która ma ułatwić zakup pierwszej nieruchomości poprzez dopłaty do rat kredytu hipotecznego lub konsumenckiego. Choć program znajduje się jeszcze na etapie prac legislacyjnych, już dziś wzbudza duże zainteresowanie osób planujących zakup mieszkania, domu czy działki budowlanej. W jego centrum znajdują się gospodarstwa domowe, w szczególności te wieloosobowe – z dziećmi i umiarkowanymi dochodami.
Opis mechanizmu działania programu
Zasada działania programu „Pierwsze klucze” opiera się na tzw. dopłatach stabilizacyjnych do kredytu. Są to regularne, comiesięczne dopłaty z budżetu państwa do części odsetkowej raty kredytu – hipotecznego lub konsumenckiego – zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Dopłaty obowiązywać mają przez:
- 120 pierwszych rat kredytu hipotecznego (czyli 10 lat),
- 60 pierwszych rat kredytu konsumenckiego (czyli 5 lat).
Preferencyjne oprocentowanie w programie wyniesie:
- 1,5% dla kredytów hipotecznych,
- 0% dla kredytów konsumenckich.
Co istotne, kredyty hipoteczne muszą być udzielone na minimum 15 lat, w złotówkach i na stałą stopę procentową (na okres co najmniej 60 miesięcy). Dopłaty będą realizowane wyłącznie w przypadku regularnej spłaty rat według harmonogramu – nie obejmą rat przeterminowanych ani wakacji kredytowych.
W ramach programu możliwe będzie także uzyskanie gwarancji wkładu własnego od BGK – nawet do 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 tys. zł, co znacznie ułatwi start osobom bez oszczędności.
Cel i główne założenia programu “Pierwsze klucze”
Celem programu “Pierwsze klucze” jest:
- wsparcie osób kupujących lub budujących pierwszą nieruchomość,
- ułatwienie dostępu do kredytowania gospodarstwom domowym o umiarkowanych dochodach,
- ograniczenie spekulacyjnego handlu mieszkaniami, czyli tzw. flipowania,
- preferencja dla rodzin z dziećmi oraz inwestycji społecznych (SIM, TBS, spółdzielni mieszkaniowych).
Główne założenia programu obejmują natomiast:
- limity dochodowe – dopłaty będą zmniejszane proporcjonalnie w przypadku przekroczenia progu (np. 50 gr mniej za każdą złotówkę powyżej limitu w gospodarstwie jednoosobowym),
- limity ceny za metr kwadratowy – 10 000 zł/m² w większości kraju i 11 000 zł/m² w dużych miastach, z możliwością lokalnych modyfikacji,
- kryteria wiekowe nieruchomości – kupowane mieszkanie z rynku wtórnego musi mieć co najmniej 5 lat, a właściciel musi posiadać je przez minimum 3 lata,
- różnicowanie wysokości wsparcia w zależności od liczby osób w gospodarstwie – im więcej domowników, tym wyższa maksymalna kwota kredytu objętego dopłatami.
Program obejmie również wsparcie budowy domu, zakupu działki oraz inwestycji prowadzonych przez kooperatywy mieszkaniowe.
Dla kogo przeznaczony jest program “Pierwsze klucze”?
Program “Pierwsze klucze” ma jasno określony cel: pomóc osobom, które jeszcze nigdy nie miały własnego mieszkania ani domu, a jednocześnie potrzebują wsparcia finansowego przy zakupie nieruchomości lub budowie pierwszego domu. Co ważne, preferencje w tym programie przyznawane będą wieloosobowym gospodarstwom domowym, zwłaszcza tym z dziećmi. To oznacza, że jeśli jesteś singlem, możesz skorzystać z programu, ale jeśli tworzysz rodzinę lub planujesz ją założyć, Twoje szanse i kwota możliwego wsparcia będą wyższe.
Wiek i status mieszkaniowy
Program “Pierwsze klucze” kierowany jest do osób, które nigdy nie posiadały własnej nieruchomości – ani na własność, ani we współwłasności (z wyjątkiem przypadków dziedziczenia lub darowizny do 50% udziałów). Oznacza to, że nawet jeśli kiedyś odziedziczyłeś część mieszkania, ale go nie zamieszkiwałeś i nie jesteś jego właścicielem w pełnym zakresie, wciąż możesz ubiegać się o dopłaty.
Nie obowiązuje również sztywny limit wieku, ale warto pamiętać, że program preferuje osoby będące na początku swojej drogi mieszkaniowej. Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, dom lub działkę, to ten program został zaprojektowany właśnie z myślą o Tobie.
Kto może złożyć wniosek w ramach programu “Pierwsze klucze”?
Wniosek o kredyt z dopłatą w ramach programu “Pierwsze klucze” mogą złożyć:
- single – o ile nie posiadali wcześniej nieruchomości,
- pary żyjące w związkach nieformalnych,
- małżeństwa i rodziny z dziećmi,
- członkowie kooperatyw mieszkaniowych, którzy planują budowę domu jednorodzinnego.
Program jest dostępny dla obywateli Polski, a w przypadku gospodarstw domowych liczba domowników wpływa na maksymalną kwotę kredytu objętego dopłatą. Im większa rodzina, tym wyższe możliwe wsparcie.
Jakie warunki trzeba spełnić aby uzyskać dopłatę do kredytu w ramach programu “Pierwsze klucze”?
Choć program “Pierwsze klucze” oferuje atrakcyjne dopłaty, nie jest to wsparcie dostępne bezwarunkowo. Wprowadzono bowiem szereg kryteriów, które mają zapobiec nadużyciom i skierować pomoc do tych, którzy realnie jej potrzebują. Warunki te dotyczą m.in. rodzaju nieruchomości, jej historii, ceny za metr kwadratowy oraz wartości kredytu.
Ograniczenia dotyczące nieruchomości
Dofinansowanie obejmuje zakup:
- mieszkania lub domu z rynku wtórnego, które zostało oddane do użytkowania co najmniej 5 lat wcześniej, a jego sprzedający musi posiadać nieruchomość przez minimum 3 lata (to ograniczenie ma zapobiegać flipowaniu),
- mieszkania z rynku pierwotnego, ale tylko w przypadku inwestycji społecznych realizowanych przez TBS, SIM lub spółdzielnie mieszkaniowe,
- działki budowlanej, jeśli planujesz budowę domu,
- budowy domu jednorodzinnego – od podstaw lub w ramach kooperatywy mieszkaniowej,
- wkładu mieszkaniowego lub partycypacji w inwestycjach społecznych (np. SIM, TBS).
Co więcej, cena nieruchomości nie może przekraczać limitów:
- 10 000 zł za m² w większości lokalizacji,
- 11 000 zł za m² w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk).
Gminy będą mogły ustalać własne limity lokalne, bardziej dostosowane do rynku.
Maksymalna wysokość kredytu
Kwota kredytu objętego dopłatami w ramach programu program Pierwsze klucze zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym i wynosi:
- 250 000 zł – dla osoby samotnej,
- 400 000 zł – dla gospodarstwa dwuosobowego,
- 450 000 zł – trzy osoby,
- 500 000 zł – cztery osoby,
- 600 000 zł – pięć osób,
- oraz dodatkowe 50 000 zł za każdą kolejną osobę.
Kredyt musi być zaciągnięty w złotówkach, na minimum 15 lat, z oprocentowaniem stałym ustalonym na co najmniej 60 miesięcy.
Dla osób, które nie dysponują pełnym wkładem własnym, przewidziano gwarancję BGK – do 20% wartości nieruchomości (nie więcej niż 100 000 zł), co znacząco zwiększa dostępność finansowania.
Dopłaty do rat – jak działają?
Dopłaty, tzw. dopłaty stabilizacyjne, będą przysługiwać w zależności od rodzaju kredytu:
- 120 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych dla kredytu hipotecznego (czyli przez 10 lat),
- 60 rat w przypadku kredytów konsumenckich (np. na wkład do TBS).
Wysokość dopłaty zależy od rodzaju przedsięwzięcia:
- 1,5% – w przypadku kredytu hipotecznego,
- 0% – w przypadku kredytu konsumenckiego (np. na udział w SIM lub TBS).
W praktyce oznacza to znaczące obniżenie realnego kosztu kredytu w pierwszych latach jego spłaty. Dopłaty są wypłacane automatycznie i trafiają bezpośrednio do banku obsługującego Twój kredyt. Dzięki temu Twoja miesięczna rata będzie znacznie niższa niż przy standardowej ofercie rynkowej.
- Zobacz koniecznie mój artykuł: Jak wybrać dobry kredyt hipoteczny? Poznaj moje wskazówki!
Krok po kroku: jak skorzystać z programu “Pierwsze klucze”?
Zastanawiasz się, jak przejść przez proces uzyskania wsparcia z programu “Pierwsze klucze?” Choć zapowiadanym terminem, kiedy będzie można składać wnioski o kredyty z dopłatami do rat, jest dopiero druga połowa 2025 roku, to już teraz warto odpowiednio się przygotować. Dobrze przeprowadzony proces kredytowy to bowiem nie tylko większa szansa na pozytywną decyzję, ale również realna oszczędność – zarówno czasu, jak i pieniędzy.
Sprawdź, czy spełniasz warunki
Na początku upewnij się, że spełniasz podstawowe kryteria:
- nigdy nie posiadałeś na własność mieszkania ani domu,
- Twoje dochody mieszczą się w limicie (jeśli chcesz skorzystać z dopłat),
- planujesz zakup mieszkania lub domu spełniającego wymagania programu (np. ograniczenia wieku budynku i ceny za m²),
- zaciągasz kredyt na co najmniej 15 lat i ze stałym oprocentowaniem.
Warto też na tym etapie zorientować się, jaka maksymalna kwota kredytu przysługuje Twojemu gospodarstwu domowemu i jakiej wysokości rat możesz się spodziewać po uwzględnieniu dopłat.
Skontaktuj się z doradcą kredytowym
Choć teoretycznie możesz przejść przez całą procedurę samodzielnie, to współpraca z doświadczonym ekspertem pozwoli Ci:
- porównać oferty banków, które przystąpią do programu,
- uniknąć błędów formalnych,
- poprawnie zgromadzić dokumenty,
- obliczyć zdolność kredytową zgodnie z nowymi zasadami,
- sprawdzić, czy kwalifikujesz się do dopłat i gwarancji BGK.
Na tym etapie warto przygotować także dokumenty potwierdzające dochód, sytuację mieszkaniową i ewentualne udziały w innych nieruchomościach.
Krok 3: Wybierz bank i złóż wniosek
W drugiej połowie 2025 roku banki komercyjne, które zawarły umowę z BGK, rozpoczną przyjmowanie wniosków kredytowych w ramach programu “Pierwsze klucze”. Wniosek składasz bezpośrednio w banku, a ten weryfikuje:
- zgodność nieruchomości z wymaganiami programu,
- Twoją sytuację majątkową i rodzinną,
- kompletność dokumentacji.
Jeśli wszystko jest w porządku, bank występuje do BGK o dopłatę i ewentualną gwarancję wkładu własnego (do 20% wartości nieruchomości).
Krok 4: Podpisanie umowy i wypłata środków
Po pozytywnej decyzji banku podpisujesz umowę kredytową. BGK automatycznie uruchamia dopłaty do rat (na okres 10 lat), a bank wypłaca środki na zakup nieruchomości lub budowę domu. Od tego momentu Twoja rata jest pomniejszona o kwotę dopłaty, którą co miesiąc BGK przekazuje bezpośrednio do banku.
Różnice względem wcześniejszych programów (np. Bezpieczny Kredyt 2%)
Choć program “Pierwsze klucze” bywa porównywany do wcześniejszego rozwiązania, jakim był “Bezpieczny Kredyt 2%”, różnice między nimi są znaczące – zarówno pod względem konstrukcji, jak i celu. Jeśli był wcześniej zainteresowany poprzednim programem, to warto dokładnie przyjrzeć się tym rozbieżnościom.
Po pierwsze, grupa docelowa. Bezpieczny Kredyt 2% był skierowany głównie do osób młodych, które nigdy wcześniej nie miały nieruchomości. W przypadku Pierwszych kluczy również obowiązuje kryterium „pierwszego mieszkania”, ale akcent położono dodatkowo na wieloosobowe gospodarstwa domowe, szczególnie rodziny z dziećmi. Wprowadzone zostaną również limity dochodowe, co oznacza, że wsparcie będzie trafiać do osób, które rzeczywiście go potrzebują, a nie wyłącznie do tych, które spełniają formalne kryteria własności.
Po drugie, zakres nieruchomości objętych wsparciem jest w nowym programie bardziej ograniczony. W „Bezpiecznym Kredycie 2%” można było kupować mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – bez większych ograniczeń. Natomiast program “Pierwsze klucze” stawia wyraźne warunki – preferuje rynek wtórny, a jeśli chodzi o rynek pierwotny, to wsparcie otrzymasz jedynie w przypadku zakupu nieruchomości od inwestorów społecznych, takich jak SIM, TBS czy spółdzielnie mieszkaniowe. To duża zmiana, która ogranicza dostępność ofert objętych dopłatą.
Trzecia różnica dotyczy z kolei kryteriów technicznych nieruchomości. W programie “Pierwsze klucze” kupowane mieszkanie z rynku wtórnego musi być użytkowane od co najmniej 5 lat, a sprzedający musi być jego właścicielem przez minimum 3 lata. Tego typu wymogi mają na celu ograniczenie tzw. flipowania, czyli krótkoterminowych transakcji inwestycyjnych prowadzonych wyłącznie z myślą o szybkim zysku.
Kolejny element odróżniający oba programy to limity cenowe. W “pierwszych kluczach wprowadzono konkretne stawki maksymalne za metr kwadratowy – 10 000 zł w większości lokalizacji oraz 11 000 zł w największych miastach. Dodatkowo gminy będą mogły określić własne limity, dostosowane do lokalnych realiów. W “Bezpiecznym Kredycie 2%” takich ograniczeń nie było – decyzja należała do kredytobiorcy i banku.
Odrębną kwestią jest również forma i wysokość dopłat. W programie BK2% dopłata obniżała oprocentowanie do 2% i obowiązywała przez 10 lat. W Pierwszych kluczach oprocentowanie wynosi 1,5% dla kredytów hipotecznych i 0% dla kredytów konsumenckich, a długość wsparcia to 120 lub 60 miesięcy, w zależności od rodzaju zobowiązania. Różnica dotyczy również celu kredytu – nowy program pozwala finansować nie tylko zakup mieszkania, ale też budowę domu, nabycie działki, udział w kooperatywie mieszkaniowej czy partycypację w inwestycjach społecznych.
Wreszcie – gwarancje BGK. W Pierwszych kluczach przewidziano możliwość objęcia gwarancją brakującego wkładu własnego do 20% wartości nieruchomości (maksymalnie 100 000 zł). Taka opcja nie była dostępna w programie Bezpieczny Kredyt 2%.
Podsumowując, Program Pierwsze klucze ma bardziej złożoną strukturę, ale też wyraźnie społeczny charakter. Jest mniej masowy, bardziej selektywny i skierowany do konkretnych grup, które realnie potrzebują wsparcia w wejściu na rynek mieszkaniowy. Jeśli spełniasz jego kryteria, może być wartościowym rozwiązaniem – szczególnie jeśli zależy Ci na długofalowym bezpieczeństwie finansowym.
Program “Pierwsze klucze” to nowa inicjatywa rządu, której celem jest wsparcie osób i rodzin kupujących lub budujących swoje pierwsze lokum. Kluczowe elementy to dopłaty do rat kredytu, limity dochodowe, ograniczenia spekulacyjne i preferencje dla inwestycji społecznych. W odróżnieniu od wcześniejszych programów, ten projekt bardziej różnicuje pomoc w zależności od sytuacji życiowej, liczby domowników i rodzaju nieruchomości.
Choć ustawa jest jeszcze w fazie prac, już teraz warto obserwować jej postępy i – jeśli planujesz zakup nieruchomości – przygotować się do działania. Równolegle rozważ inne dostępne dziś opcje finansowania i skonsultuj się z ekspertem kredytowym, który pomoże Ci wybrać najlepsze rozwiązanie na Twoją sytuację.